[緬甸投資指南09] [2020年更新版] 不動產制度及土地盡職調查 (Land due Diligence)

[緬甸投資指南09] [2020年更新版] 不動產制度及土地盡職調查 (Land due Diligence)

作者:曾勤博(Bob Tseng)律師


 

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緬甸仰光市區。(Photo Credit: Waldemar Merger @ Flickr CC BY 2.0)

 

前文「緬甸投資指南02」介紹了對外國人(含外國公司)對於享受土地利益之限制。本文再進一步介紹緬甸的不動產制度及土地盡職調查實務。一方面,緬甸的不動產制度與台灣的制度相去甚遠,再者,在當地實踐中,為稅務原因,多未如實踐行變更登記,導致理論與實務落差很大。

目前緬甸土地的類型主要分為以下幾類:

(a)  所有權地 (Freehold):永久產權 (perpetual),可以自由轉讓 (transferable)。

(b) 授權地 (Grant Land):由政府所有並長期租賃給緬甸公民(租期一般為10年、30年、60年或90年)。授予土地可以轉讓且承租人租用土地需支付土地權利金。

(c) 另有農地、荒地、休耕地、林地、宗教用地等。

彰顯土地權利的文件(即所稱「權狀」)通稱為 Land Use Certificate (LUC),包含授權地的 Land Grant 和農地的 Form 7,另外,還有一些輔佐配套文件,如地籍圖 Form 105 及土地交易歷史 Form 106。

除了已經於「緬甸投資指南02」中介紹的,外國人得依2016年緬甸投資法及2014年緬甸特別經濟區法享受長租特權外,2016年1月19號 (2017年、2018年分別公告其施行細則及施行細則之修訂) 公告之公寓法 (Condominium Law) 允許外國人取得「公寓大廈」中40%以內的單位(units)。其中,「公寓大廈」係有嚴格的法律定義,需樓高六層以上、基地面積大於20000 平方英尺 (square feet)、基地為共有地 (collectively-owned land)、並依法向建設部 (Ministry of Construction) 登記。

緬甸由於登記制度不建全(目前的登記系統尚未數位化),土地盡職調查的成本相對較高,且較難確保所查核結果的精確及完整。並且,於執行土地盡職調查時,除查核當事人提交的產權文件及向相關機關正試查核外,向相關機關查詢稅務、建管、是否有人無權侵佔及鄰地糾紛等也屬必要,甚至必要時需赴系爭土地所在地現場查核。

 

作者為曾勤博 (Bob Tseng) 律師

曾勤博律師,德信(緬甸)律師事務所管理合夥人。曾律師參與過緬甸重要項目(特別經濟區、石油天然氣、公共工程、銀行金融、及大型不動產開發等)之投資架構設計、投標程序、談判、及項目執行,亦擔任過重大國家項目中之政府方及投資方顧問。曾律師多次參與提供立法意見,並受「緬甸投資委員會」及「計畫暨財政部」邀請獨家編譯2016年新「緬甸投資法」、其「施行細則」、2017年「緬甸公司法」及「緬甸投資指南2018」之官方中文版,並多次代表緬甸企業界參加國際投資商務論壇,包括歷屆亞洲基礎設施投資銀行 (AIIB) 年會。 ‭[‬緬甸投資指南‭]‬專欄就緬甸各行各業所涉的投資、商務、法律等議題,依據現行法令、實務運作、以及可能施行的新政策,提供一系列的分析,供作在緬投資經商的參考。聯繫方式‭ ‬bt@thanlwinlegal‭.‬com。

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