[緬甸投資指南09] 不動產制度及土地盡職調查

作者:曾勤博(Bob Tseng)律師


 

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緬甸仰光市區。(Photo Credit: Waldemar Merger @ Flickr CC BY 2.0)

 

前文「緬甸投資指南02」介紹了對外國人(含外國公司)對於享受土地利益之限制。本文再進一步介紹緬甸的不動產制度及土地盡職調查實務。一方面,緬甸的不動產制度與台灣的制度相去甚遠,再者,在當地實踐中,為稅務原因,多未如實踐行變更登記,導致理論與實務落差很大。

目前緬甸土地的類型主要分為以下幾類。首先,所有權地 (Freehold)是永久產權,可以自由轉讓。再者,授權地 (Grant Land)是政府所擁有並長期租賃給緬甸公民(租期一般為10年、30年或90年)。另有農地、荒地、休耕地、林地、宗教用地等。目前市場上所有權地很少見,多數屬授權地。

除了已經於「緬甸投資指南02」中介紹的,外國人得依2012年外商投資法及2014年緬甸特別經濟區法享受長租特權外,2016年1月19號公告之公寓法 (Condominium Law) 允許外國人取得「公寓大廈」中40%以內的單位(units)。其中,「公寓大廈」係有嚴格的法律定義,需樓高六層以上、基地面積大於20000 平方英尺 (square feet)、基地為共有地(collectively-owned land)、並依法向建設部 (Ministry of Construction) 登記。

緬甸由於登記制度不建全(目前的登記系統尚未數位化),土地盡職調查的成本相對較高,且較難確保所查核結果的精確及完整。並且,於執行土地盡職調查時,除查核當事人提交的產權文件及向相關機關正試查核外,向相關機關查詢稅務、建管、及鄰地糾紛也屬必要,甚至必要時需赴系爭土地所在地現場查核。

 

作者為曾勤博 (Bob Tseng) 律師

曾勤博律師,德信(緬甸)律師事務所合夥人。曾律師見證並參與緬甸的法律及政策變遷,曾擔任緬甸大型國家項目的法律顧問,並受緬甸「計劃暨財政部」與「緬甸投資委員會」委託,彙整、建議、翻譯相關投資法令。 ‭[‬緬甸投資指南‭]‬專欄就緬甸各行各業所涉的投資、商務、法律等議題,依據現行法令、實務運作、以及可能施行的新政策,提供一系列的分析,供作在緬投資經商的參考。聯繫方式‭ ‬bt@thanlwinlegal‭.‬com。

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