越南新住宅法對外商的影響
作者：Nguyen Danh Cong 律師 （越南DIMAC律師事務所）
2024-07-22
2023年11月28日越南國會通過了新的《2023年住宅法》，該法將於2025年1月1日生效並取代《2014年住宅法》。《2023年住宅法》凸顯以下政策變化： (i) 在越南居住的外國人住宅權屬；(ii) 公寓建築的翻新；(iii) 開發社會住宅項目；以及 (iv) 越南住宅開發中其他值得注意的、可能進一步影響外國投資者參與不動產開發的規定。
外國人住宅權屬
《2023年住宅法》保留了《2014年住宅法》中對外國人房屋權屬的規定，即外國人可在越南購買並擁有住宅（第17.1條），包括以下三種情況：
- 外商投資經濟組織 (foreign-invested economic organisations) 在越南投資住宅開發項目；
- 不享有優先權或外交豁免權，且獲准進入越南投資的外國自然人；以及
- 外國組織（包括外商投資經濟組織、外國公司代表處及分支機構、外國投資基金和在越南經營的外國銀行分行），當其持有有效的投資相關文件，或與在越南經營或設立相關的其他許可證時，其可購買並擁有住宅（包括房屋或公寓），但越南法律規定的國防和安全區域內除外。
一般來說，外國組織和外國自然人可以購買並擁有(i) 不超過一幢公寓建築總單位數30%的公寓；或(ii) 在人口相當於一個區級的行政區劃中，不超過250棟的獨立房屋。外國自然人的權限為50年，並可延長（第19條）；縱使有延長，外國組織所有權期限不得超過其投資證書上註明之年限（第20.1條）。
公寓建築的改建或翻新
新法允許開發商與住房擁有者共同投資或共同出資改建和/或拆除公寓建築（第62.1條）。
此外，改建或翻新公寓建築專案的投資者有權享受投資激勵措施，如(i)免除土地使用稅或土地租金，投資者在改建或翻新公寓建築時無需辦理土地使用稅豁免的審批手續；(ii)有權調動資本金；以及法律規定的其他投資激勵措施。
社會住宅開發的新規定
《2023年住宅法》使外商投資企業得以參與社會住宅項目的開發。舊法下，社會住宅項目的開發優惠較偏向內資企業（第80.5條）。同時，如外商投資企業滿足特定條件，則其可享受適用於社會住宅開發商的投資優惠政策（第53.2條），例如減免一定期間內的土地使用稅和土地租金，以及其他相關的稅收優惠。
此外，《2023年住宅法》取消了社會住宅項目應當保留至少20%的社會住宅用於租賃的規定，改為社會住宅項目開發商可以將該等房屋向購房者出售，或以其他獲准之方式轉讓。
住宅開發投資商的選定和審批
外商投資的房地產開發應為符合以下條件：
- 開發商的資本金符合《2023年住宅法》對房地產企業的規定；
- 根據越南法律，具備實施住房項目的能力和經驗，主管機關有權在根據相關法規選定投資者時，審查開發商的能力和經驗；以及
- 在透過土地拍賣、或土地投標成功從國家機關取得相關土地或租賃土地後，選定開發商；或當投資者持有土地使用權、或通過協議獲得土地使用權時（取得法律上允許實施商業住宅項目的土地類型），無需拍賣和投標即可選定開發商。
其他值得注意的條款
在關於重建和翻新不適合居住的老舊公寓樓的章節，新法解決了公寓年限的問題。根據《2023年住宅法》，居住用途的公寓建築沒有年限限制。如通過合資重建或翻新公寓，應確保穩定且長期的使用（第62.1條）。
《2023年住宅法》要求安全部門將涉及國防目的、或不允許外國人擁有的區域，必須儘速通知其他相關部門。因此，該規定有望加速向符合在越購房條件的外國人簽發房屋權屬證書的進度。
《2023年住宅法》對工業區內的勞工住房建設也做出了具體規定。工業區開發商在完成基礎設施建設後，應自行建設或將土地轉租給其他投資者（例如在工業區內合法經營的公司），來用於建設勞工住房。因此，該規定有望促使工業區內的公司（包括外商投資企業）為勞工建設住屋。
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