越南房地產狂熱背後埋下的隱患

[專題評論] 越南房地產狂熱背後埋下的隱患

作者：曾偉林

越南房地產近年來成為外國投資者的新寵，這波浪潮也讓國內的投資者瘋狂起來。不過，在很多國內的一般百姓看來，房地產熱只會讓有錢人得利、拉高貧富差距，因而最終對經濟長期發展毫無助益。本文會從三方面來介紹目前外國人與國內投資者在越南投資房地產的概況。首先會介紹外國人在越南房地產投資的情況，接著會以洗錢的角度來看目前的房地產熱潮，最後說明越南的房地產熱潮與資金外流所帶給經濟及社會的影響。

外國人投資概況

自從越南《投資法》在 2015 年開放允許外國人在越南購買房地產之後，越南的房地產交易市場日益火熱。根據相關法規，越南政府允許建商開放 30% 的公寓住宅和 10% 的社區獨立住宅供外國人購買。但越南仍是社會主義國家，因此土地所有權仍屬於國家。外國人購買房地產時，只能享有土地使用權與不動產所有權，年限為 50 年，期間可以轉租或轉賣，而且不能從當地人手裡直接購買房地產。

法規的鬆綁不僅帶動了外商對越南市場的大力投資，也有不少的外國中介公司紛紛在越南搶攻商機。從 2015 年到現在，基本上所有開放給外國人購買的名額都是一位難求，常常一開賣就被搶光。根據《越南世邦魏理仕》（CBRE Group）2018 年的市場報告顯示，2017 年中國大陸、香港以及臺灣的投資者佔了 25% 的總購買量，對比 2016 年的 21% 上升了 4%。新加坡發展商 CapitaLand Vietnam 則表示，其客戶來源以香港佔最多，從 2015 年至 2017 年該發展商就賣出超過 300 間房子給香港投資者。

越南房地產能吸引到外國投資者的原因有二：第一是房價便宜與地理位置鄰近。根據《南華早報》的一篇報導，相對於大多數的東南亞國家，越南的房地產價格較低，在胡志明市市中心的房地產價格大約在 3,000-6,000 美元/平方米左右，以同等房地產在曼谷就需花費 7,000-9,000 美元/平方米，而在新加坡，這個價位僅可能買到公共住宅。

第二是越南的國內政治環境相當穩定，自從越戰結束後，越南國內也沒有發生過重大的政治事變。在這樣的情況下，外國投資者紛紛把資金投放到越南的房地產。外國投資者帶起越南房地產新一波的熱潮，越南國內投資者在高端房地產的投資也不遜色，但在高端產品的投資上就有專家表示可能存在洗黑錢的疑慮。

房地產投資有可能淪為洗錢工具

在 2018 年，《越南不動產協會》（HoREA）提交給阮春富首相的報告提出，目前 61% 的高端房地產是用作中長期投資，13% 是短期投資，而只有 26% 是用來自住。相比之下，中端房地產作為投資只有 20%-30%，而低端的就只有 10% 左右。

Vietnambiz  在今年的一篇報導，越南美籍金融專家 Nguyen Tri Hieu 表示：「越南目前的一般人民是沒辦法擁有高端房地產，想投資這些產品就一定是越南的巨富，但在近幾年，這些產品的交易量和價格不斷增長。因此，如果說有人利用這途徑來洗錢也不是稀奇的事情。再來，越南到目前仍沒有規定說房地產交易是要透過銀行辦理，這也是目前的一大漏洞，加上房地產交易的規定也相對寬鬆，沒有需要太多的財力來源證明。因此，可以容易地把一箱黑現金拿去交易，過後再把房地產賣掉就輕易完成漂白的過程。」

雖然說越南國內利用房地產洗錢仍未受到控管，但把不正當的資金留在國內仍不是安全的作法，因此許多越南人也開始跟隨中國、俄羅斯的腳步，把大筆的資金轉到海外。越南經濟專家 Vu Quang Viet 表示，從 2008 年至2013 年，就有 330 億美元從越南國內溜走，由於目前越南中央銀行並沒有對這方面作正式的統計，因此這數值是估算出來，而這大部分都是不正當的資金，主要來源是通過逃稅、走私以及洗錢。

這龐大轉到海外的資金中，一大部分就進入了國外的房地產投資。在 2017 年，《美國房地產協會》（NAR）的一份報告「美國住宅的國際投資概況」（2017 Profile of international activity in U.S. residential real estate）中指出，從 2007 年越南已經在美國房地產投入超過 30 億美元，也是目前在美國房地產的十大投資國家之一，排名第六。《美國房地產協會》的越南代表 Lieu Nguyen表示，30 億美元只是初步的估算，實際數值遠遠超過這數字。Nguyen Tri Hieu 也表示 30 億美元也只是流到美國的錢，還有其它有眾多越南人定居的國家，像澳洲、加拿大、東歐等的不明資金，加起來應該非常龐大。

越南社會經濟的隱患

以房地產作為洗錢工具在世界上已經行之有年，但在越南仍未受到關注。越南目前的房地產從外國投資者的熱潮，到有可能變成洗錢工具，這已經開始給越南的經濟社會埋下三個隱患。

第一，在 2018 年底，胡志明市郊區第 2 郡和第 9 郡新開的樓盤價格已經上漲了 10%-15%，樓價不斷上漲讓年輕一代想買房更困難。根據《越南統計局》的統計，越南 2018 年的人均 GDP 是 2,587 美元，而目前在胡志明市市中心，光是地價最便宜也要 557 美元/平方米，相較 2016 年的 418 美元多出許多。至於已經建好的住宅，在胡志明市的郊區住宅，最便宜的也要 1,400 美元/平方米。在 2018 年 9 月，VietnamNet 作了一份調查顯示，目前大部分年輕人能擁有房子都是靠父母提供資金或繼承遺產，真正能用自己薪資來買房子的人數非常少。

第二，越南的不動產市場曾經進入過寒蟬期，當時越南政府釋出大量資金來救市，間接增加越南國債負擔。2009 至 2013 年期間，跟隨美國與中國，越南政府也使用量化寬鬆政策來刺激經濟，其中大部分的錢進入了不動產的投資，很多銀行得到了政府的資金就開始給予建商，甚至投資者優惠的利率。但 2011 年與 2013 年期間，越南的房地產歷經冰封期，當時很多建商和投資者無法償還貸款，造成銀行的呆賬持續增加，而當時越南政府為了不讓任何一家銀行破產，再一次透過中央銀行大量貸款給這些商業銀行。到今天仍有很多銀行未能解決這些呆賬，根據《越南政策與研究院》在 「2016 越南第一季經濟報告」中指出，因為當年的政策，越南的國債從 2011 年占 GDP 50.1%  到 2015 年上升到 62.2%。

目前，大筆投資資金流入房地產，不管是外國投資者或國內投資者也好，投機的行為很容易製造泡沫，尤其目前高端房地產的投資可能變相成為洗錢工具，而這些熱錢、或非法資金來源非常不穩定，因此容易造成市場熱絡的假象，對房地產的長期發展弊大於利。

第三，越南目前已經有大筆資金流到國外，尤其近年越南政府對於打擊貪腐有所行動，可預期非法資金的流出只會越來越頻繁，而越南政府沒有足夠的相關政策來遏制，甚至會避談，因此流出的數字難以估算，也會帶給國內經濟嚴重的衝擊。

越南房地產市場繁榮背後的隱患不容小覷，目前也有不少專家提出警示，但越南政府是否會有適當的政策來應對仍是未知之數，畢竟房地產營建商在政府的影響力仍相當可觀。如何在各方利益競逐中找到平衡點，是越南政府必須嚴肅思考的問題。

參考資料：

• Việt Nam: Bất động sản cao cấp “hấp dẫn ở châu Á”. BBC Vietnamese.
• Lý giải kiều hối tăng mạnh và 33 tỷ USD “xuất ngoại”. Baodatviet.
• Cuối năm giá căn hộ Sài Gòn đội thêm 15%. Vietnambiz.
• Không có bố mẹ giàu, người trẻ khó mua được nhà?. Vietnamnet.
• Nghi rửa tiền qua đầu tư BĐS: Mối lo gây sốc. Vietnambiz.
• Người Việt chi 3 tỷ USD mua nhà ở Mỹ: “Con số thực tế còn cao hơn nhiều”. Soha.
• Vietnam, with its low property prices, has become a new treasure hunting ground for Hong Kong and China buyers. South China Morning Post.
• 2017 Profile of international activity in U.S. residential real estate. NAR.