[緬甸投資指南13] 2016年新緬甸投資法之三：土地使用權 (Land Rights Authorization)
作者：曾勤博（Bob Tseng）律師
依據2016年10月18日緬甸政府公告「緬甸投資法」（Myanmar Investment Law，下稱「新法」）及2017年3月30日公告「緬甸投資法施行細則」(Myanmar Investment Rules)(計畫暨財政部 35/2017號通知)（下稱「細則」），依本法申請投資許可或投資認可之投資者，得同時申請「土地使用權」。獲得「土地使用權」核准者，有權依據法定形式長期租賃私人之土地及建物，或國民擁有之建物，或政府管理之土地或建物，或政府部門或政府組織擁有之土地或建物。所稱「長期租賃」指自取得投資許可或投資認可之日起，外國投資者可從政府、政府組織或私有土地或建物擁有人處租賃首期最長為50年之土地或建物。於租賃期限屆滿，經緬甸投資委員會核准，得續租10年，及再續租10年。出於國家整體發展之目的，經政府提交議會批准後，委員會可依據本法授予投資較不發達及偏遠地區之投資者更長期限之土地或建物租賃權及土地使用權。
與2012年「外商投資法」(Foreign Investment Law，下稱「舊法」) 明顯不同的是：
- 依新法，投資者需明確就「土地使用權」單獨提出申請；依舊法，「土地使用權」是附帶於投資許可中審議；
- 依新法，聯邦投資委員會得授權省邦投資委員會，或授權聯邦投資委員會辦公室或省邦投資委員會之局長 (Director) 以上職位之官員，或授權聯邦投資委員會官員，審議「土地使用權」申請；在舊法時代，僅有一級之投資委員會，在核發投資許可證時，一併載明授與「土地使用權」。
中央或省邦之委員會應於15個工作日內決定是否受理，並應於決定後5個工作日內核發「拒絕通知」並附帶理由說明。若委員會辦公室未為拒絕之表示，則視為接受申請。中央或省邦之委員會應於受理申請後30個工作日內決定是否核發「土地使用權」，並應於決定後10個工作日內核發。中央或省邦之委員會得就「土地使用權」申請，為全部或部分之核准。審查「土地使用權」之標準為投資人之行為及該投資項目是否符合緬甸法律、 是否依法定程序申請、該投資人是否將被核發「投資許可」或「投資認可」、所涉土地是否依法符合該投資項目之使用目的、是否完成或即將完成地目變更程序，及是否造成地貌重大變更致生環境之負面影響且不易復原 。
若該土地非座落於特定區（如工業區、旅館區、及貿易區）內，且地目與投資目的不相吻合，則需取得相關省邦政府之推薦信。若省邦政府認為地目與投資目的雖不相吻合， 然而所提案投資項目仍合適在該土地開展，仍得核發「土地使用權」。但此一規定並不免除循變更地目相關之法律程序完成法定義務。
投資者應依據登記法 (Registration Act)，於文件登記辦公室 (Office of Registry of Deeds) 登記租賃協議。
除依前述規定享受「土地使用權」外，依據1987年的「限制不動產轉讓法」 (the Transfer of Immovable Property Restriction Law) ，外國人及外國公司不能取得不動產上利益（含用益利益及擔保利益） 。外國人及外國公司也不能以租期超過一年之租約承租不動產 。相對的，緬甸國民投資者無需申請「土地使用權」，且就緬甸國民投資者租賃土地或使用土地之權利，政府得授予更優惠之條件。應特別注意的是，按「細則」第134條(b)項之語意（註：本文仔細核對緬文及英文版，並向主管機關「緬甸投資委員會」及「投資暨公司管理局」探詢立法原意），未來新「公司法」施行後，外資持股不超過法定比例之緬甸公司，亦毋須另行申請「土地使用權」。這一點仍待未來實踐。
又，另一重大之變遷是，依「細則」第135條，若向享有「土地使用權」之投資者轉租土地或建物，次承租人經通知緬甸投資委員會並踐行登記程序，無需另行申請「土地使用權」。此一規定簡化並活化工業區土地之使用。
