[緬甸投資指南09] [2020年更新版] 不動產制度及土地盡職調查 (Land due Diligence)
作者：曾勤博（Bob Tseng）律師
前文「緬甸投資指南02」介紹了對外國人（含外國公司）對於享受土地利益之限制。本文再進一步介紹緬甸的不動產制度及土地盡職調查實務。一方面，緬甸的不動產制度與台灣的制度相去甚遠，再者，在當地實踐中，為稅務原因，多未如實踐行變更登記，導致理論與實務落差很大。
目前緬甸土地的類型主要分為以下幾類:
(a) 所有權地 (Freehold)：永久產權 (perpetual)，可以自由轉讓 (transferable)。
(b) 授權地 (Grant Land)：由政府所有並長期租賃給緬甸公民（租期一般為10年、30年、60年或90年）。授予土地可以轉讓且承租人租用土地需支付土地權利金。
(c) 另有農地、荒地、休耕地、林地、宗教用地等。
彰顯土地權利的文件（即所稱「權狀」）通稱為 Land Use Certificate (LUC)，包含授權地的 Land Grant 和農地的 Form 7，另外，還有一些輔佐配套文件，如地籍圖 Form 105 及土地交易歷史 Form 106。
除了已經於「緬甸投資指南02」中介紹的，外國人得依2016年緬甸投資法及2014年緬甸特別經濟區法享受長租特權外，2016年1月19號 （2017年、2018年分別公告其施行細則及施行細則之修訂） 公告之公寓法 (Condominium Law) 允許外國人取得「公寓大廈」中40%以內的單位(units)。其中，「公寓大廈」係有嚴格的法律定義，需樓高六層以上、基地面積大於20000 平方英尺 (square feet)、基地為共有地 (collectively-owned land)、並依法向建設部 (Ministry of Construction) 登記。
緬甸由於登記制度不建全（目前的登記系統尚未數位化），土地盡職調查的成本相對較高，且較難確保所查核結果的精確及完整。並且，於執行土地盡職調查時，除查核當事人提交的產權文件及向相關機關正試查核外，向相關機關查詢稅務、建管、是否有人無權侵佔及鄰地糾紛等也屬必要，甚至必要時需赴系爭土地所在地現場查核。
